マンションの価値を見直す（２）マンションのストックとその耐震性

マンションの価値を見直す（２）新築マンションの原価

マンションの価値を見直す上で、今回は、新築マンションの原価について探ってみることにしましょう。

新築マンションの原価は、大きくは、土地代、建築工事費、そして、マンション開発と分譲を行うデベロッパーの経費の３つの項目から構成されています。具体例をもとに、考えてみましょう。

しかしながら、その8,000m²全体が、そのマンションの販売面積になる訳ではありません。マンションで販売対象となる面積は、マンションの住戸部分（専有部分と言います）だけです。この専有面積の合計値の延床面積に対する比率を、有効率と言います。

つまり、延床面積×有効率＝専有面積の合計　となる訳です。

今、このマンションの有効率が91％だったとすると、このマンションの専有面積の合計は、8,000m²×91％＝7,280m²となります。そして、このマンションの戸数が104戸であれば、このマンションの住戸の専有面積の平均値は、70m²になります。

次に、このマンション１戸当たりの土地価格と、建築工事費を求めることにしましょう。

まず、土地価格から考えます、このマンションの分譲を行うデベロッパーが、この土地を、１m²あたり500千円で取得したとします。そうすると、取得総額は、4,000m²×500千円／m²＝2,000,000千円となります。マンション１戸当たりでは、2,000,000千円÷104戸＝19,230千円となります。実際には、土地の仕入れには、仲介手数料等の経費がかかりますが、ここでは、上記の土地価格に含まれているものとして計算します。

次に、建築工事費を考えます。このマンションの延床面積１m²あたりの建築工事費を250千円とすると、マンション全体での建築工事費は、8,000m²×250千円／m²＝2,000,000千円となり、マンション１戸当たりでは、2,000,000千円÷104戸＝19,230千円となります。実際には、建築工事費以外に、設計料や地盤調査費、測量費などの経費もかかりますし、消費税もかかりますが、ここでは、上記の建築工事費に含まれているものとして計算します。

こうして、このマンション１戸当たりの土地代と建築工事費が、それぞれ、19,230千円と19,230千円と求めることができました。

次に、デベロッパーの経費について見てみることにしましょう。デベロッパーが分譲事業を実施するためには、広告宣伝費や販売費などの販売に要する費用、事業期間中の金利、企業としての一般管理費などの経費が掛かります。これらの経費とデベロッパーの利益を併せたものを、デベロッパーの粗利と呼びますが、これは、売上高すなわち分譲総額の20％～25％程度になります。

ずいぶん利益幅が大きいと思われるかもしれませんが、販売に要する経費が分譲総額の６％～８％程度、金利や諸税などの実費が分譲価格の３％～４％程度、さらに、デベロッパーの一般管理費が5％程度はかかりますので、デベロッパーの純利益は、分譲総額の５％～10％程度です。この利益の範囲内で、分譲事業の様々なリスク（売れ残りや建設費の高騰、販売価格の下落等のリスク）を負う必要があり、リスクに見合った利益幅と考えられます。

今、仮に、デベロッパーの粗利率が分譲総額の20％であるとした場合、上記の計算例で、分譲マンション１戸当たりの分譲価格を計算すると、次のように計算できます。

○１戸当たりの原価＝土地代＋建築工事費＝19,230千円＋19,230千円＝38,460千円

○１戸当たりの分譲価格

＝１戸当たりの原価÷（１－デベロッパーの粗利率）

＝38,460千円÷（１－0.2）＝48,075千円

つまり、原価38,460千円のマンションの１戸当たりの分譲価格が48,075千円であれば、デベロッパーは、20％の粗利を確保できる訳です。

このように、新築分譲マンションの販売価格は、原価の面から見れば、土地の仕入れ価格、建築工事費、およびデベロッパーの粗利によって決まることが分かります。