ご相談内容
妹と共有で実家を相続した
B様（66歳）からのご相談
数年前に母が亡くなり、私と妹が都内S区にある実家を相続しました。敷地は100坪ほどで、家屋は築50年を超える木造平屋です。
私も妹も持ち家があり、今後も実家に住む予定はないため、2人で共有名義で賃貸アパートを建てようと考えています。
不動産賃貸業は初めてなので、どのような建物を建てればよいか、またどのような点に注意したほうがよいのか、教えていただけますでしょうか？
ポイント
- 実家を共有で相続した
- 収益不動産として有効活用したい
レッツからの提案
共有解消のために土地分割案と資産の組み換え案の2案を比較検討。
実家の活用についてレッツに相談したところ、共有名義の不動産は、管理行為・変更処分行為に共有者の同意が必要となるため、「分割対策」も検討したほうが良いとアドバイスをもらいました。
参考記事①：借家人との契約解除は、共有者全員の同意が必要か？
参考記事②：相続財産の共有が招く“悲劇”を回避する、5つの解消法 | 土地資産家のための税務講座
特に、今は姉妹ともに健康ですがどちらかが認知症になった場合は不動産経営が難しくなる、また将来の相続発生後はそれぞれの子供たちの共有となってしまうなど、トラブルのもとになる可能性があるとのこと。
分割対策の観点は私も妹も盲点だったため、早速レッツに共有解消をできる土地活用の方法を検討してもらい、「自宅の土地を分割する案」と「資産の組み換え案」の2つのプランを提案していただきました。
私と妹は不動産賃貸事業を初めて行うため、管理のしやすさを考えると、資産の組み換え案がお勧めとのこと。ただし、実家を手放さなくてはいけないという心理的なハードルがあるため、どちらを重視するかで判断してはどうか、とのことです。
自宅の土地を分割する案
ご実家を解体し、土地を2分の1ずつに分筆
各土地に賃貸住宅を建築し、B様と妹様がそれぞれ所有
| メリットと留意点 | |
|---|---|
| メリット | 立地がよく、高い収益性が見込める |
| 土地を売らなくてよい | |
| 建築費の支出により相続税評価額が高い現金を使用できる | |
| 留意点 | 大きな投資を伴う |
| 建物の修繕などを検討する必要があり、管理手間が大きい | |
資産の組み換え案
ご実家を売却し現金化、あるいはその現金で収益不動産としてマンションの一室を購入
| メリットと留意点 | |
|---|---|
| メリット | 区分所有マンションを購入するため、建物全体の管理は不要 |
| 借り入れをせずに不動産活用ができる | |
| 購入する不動産によっては相続税の圧縮ができる | |
| 現金を手元に残すことも可能 | |
| 留意点 | 思い入れのある土地を手放さなくてはならない |
| 譲渡所得税がかかる | |
個人的には思い入れのある実家の土地を売却せずに有効活用したい気持ちもありましたが、妹との話し合いの結果、売却資金をそれぞれの都合に合わせて使うことができる「資産の組み換え案」が最適だという考えに至り、レッツにお願いすることにしました。
私は賃貸収入を得たいため、区分所有マンションを購入し賃貸するという選択をしました。妹は娘の留学を控えている時期ということもあり、いったんは現金のまま保有することにするようです。
実行したプラン
実家の売却に加え、収益不動産の購入もレッツがサポートしてくれました。
レッツは実家の売却に加え、私の新たな収益不動産の購入もサポートしてくれました。
私の意向を踏まえたエリアの中で複数物件をピックアップし、資産性や収益性の比較などを行ってくれたので、満足のいく物件を購入することができました。
ご提案の全体像
ご感想
それぞれのニーズにあった方法で、スムーズに共有を解消できました。
私と妹の2人だけでは、共有による問題に気づけず2人でマンションを建てていたと思うので、レッツに相談して本当に良かったです。
実家を売却するのは、思い入れもあり躊躇しましたが結果として私と妹も満足できる実家の活用ができたと思っています。
私が購入した区分所有マンションは現在は貸していますが、将来は孫の一人暮らし先としても考えており、一人娘からも感謝されています。
レッツに相談して大正解でした！
レッツからのワンポイントアドバイス
Point
「とりあえず共有」はトラブルのもと、早期解消を目指しましょう。
相続後の遺産分割協議の際、誰がどの不動産を相続するかが決まらない、あるいは話すこと自体を不謹慎に感じるなど、不動産を「とりあえず共有」にしたくなる場面は多いと思います。
しかし、「とりあえず共有」を選択したことにより、先々不動産の活用方針でもめることは少なくありません。共有の不動産は1人の意見で修繕・建て替え・売却等ができないため身動きが取れなくなってしまうという事態が発生するのです。
そのため、不動産を相続する際はまずは共有にしないこと、また、もし共有になってしまった場合はできるだけ早急に解消することが重要です。
第三者を交えることで円滑に話し合いが進むこともあるので、必要に応じて専門家に相談しながら協議を進めることをお勧めいたします。
◆ ◆ ◆
レッツは資産の現状分析から、プランの提案、方針検討、事業推進まで一貫したサポートを行っています。
相続対策・土地活用・老朽化対策などをご検討の際にはぜひご相談ください。