ご相談内容
建て替えると収益性が落ちてしまう
F様（58歳）からのご相談
都内M区に敷地面積150坪、鉄筋コンクリート造6階建て、築50年の賃貸マンションを所有しています。旧耐震かつ、内装や間取りが古いため空室が増えており、周辺の相場よりも賃料を下げて募集していますがなかなか埋まらない状態です。
建て替えを検討したのですが、当該地の建築基準法が昔と変わっており、建て替えると規模が縮小し、収益性が落ちてしまいます。また、このマンションは子供のころに自分が住んでいた建物なので、できれば売却もしたくないです。
このような場合は、どうするのがよいのでしょうか？
ポイント
- 所有している賃貸マンションが旧耐震である
- 空室が目立ち、周辺の相場より賃料を下げて募集している
- 建築基準法の改正により、建て替えると建物規模が縮小してしまう
レッツからの提案
リファイニング建築®という手法を教えてもらいました
相談後、レッツから提案されたのは、「リファイニング建築®」という手法でした。
リファイニング建築®とはレッツが提携する青木茂建築工房独自の再生手法で、建物の躯体補修・耐震補強により現行法規のレベルまで耐震性能を向上させるとともに、デザインの転換や設備の刷新を行い、建物を新築同等に再生できる手法だそう。
また、私のマンションを建て替えた場合は建築基準法により規模を縮小しなくてはいけませんが、リファイニング建築®であれば、建築基準法86条の7「既存の建築物に対する制限の緩和」の適用ができるため、規模を縮小せずに済むとのことです。
リファイニング建築®*で旧耐震のマンションを新築同等に再生
既存躯体以外はすべて解体し、躯体補修 ・耐震補強により現行法規のレベルまで耐震性能を向上させるとともに、デザインの転換や設備の刷新を行い、新築同等に再生します
*参考：リファイニング建築®︎
| メリットと留意点 | |
|---|---|
| メリット | 建物補修、耐震補強、デザイン・設備の刷新を一度にできる |
| 建物規模が維持できる | |
| 建て替えと比べてコストが低く、工期が短い | |
| リフォーム・耐震補強と比べて長期借り入れがしやすい | |
| 新築の90%以上の賃料が見込める | |
| 留意点 | エリアや建物規模など適用可能な建物に条件がある |
レッツの説明を聞き、耐震性向上・デザイン刷新・事業性、私の希望がすべて叶うとピンときました。
しかも、この建物に強い思い入れがある私には、建物を壊さずに後世に残すことができるという点もとても魅力的です。
さっそく、レッツに検討を進めてもらいました。
実行したプラン
リファイニング建築®と空室保証付き賃貸管理で安定した賃料収入を実現！
リファイニング建築®では、建物を一度スケルトンにし、躯体を念入りに調査した上で、劣化箇所の補修や耐震補強などをしてくれたため、非常に安心感がありました。
プランについては、レッツが周辺マーケットニーズを調査の上、間取りの変更を提案してくれ、従前の3LDK3戸構成から、1LDK〜2LDK5戸構成に変更。収益性の向上が期待できるようになりました。
また、私はできるだけ安定的な資産経営をしたかったので、三井不動産グループの管理会社と契約し、空室保証付きのプランで賃貸管理を依頼しました。
ご感想
レッツの提案は、まさによいことずくめでした！
抜本的な改善をあきらめてリノベーションや耐震補強をするか、収益性をあきらめて建て替えるかしかないと思っていたのに、何もあきらめずに新築同等に再生できる手法があると知り、目からウロコでした！
生まれたころから住んでいた建物を壊さずに、後世に残せることもとても嬉しく思います。
私の性格に合わせて、安定的に収益を得られるプランを提案してくださったのも、さすがだと思いました。レッツに相談して本当によかったです。
レッツからのワンポイントアドバイス
Point
旧耐震のマンションをお持ちの方は、ぜひリファイニング建築®をご一考ください！
建築基準法の関係で建て替えた際に建物規模が縮小されてしまったり、昨今の建築費の高騰によりコストが高くなったりなどの理由から、建て替えではなく、リノベーションや耐震補強を検討されるというお話をよく伺います。
リファイニング建築®であれば、建て替えほどのコストはかけずとも、新築同等に建物を再生できるため、旧耐震のマンションをご所有の方はぜひ一つの選択肢としてご検討ください。
ただし、事業可能なエリアや建物の条件などがございますので、詳細については個別にご相談ください。
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レッツは資産の現状分析から、プランの提案、方針検討、事業推進まで一貫したサポートを行っています。
相続対策・土地活用・老朽化対策などをご検討の際にはぜひご相談ください。