ご相談内容
管理手間を減らしつつ地元に貢献できる土地活用をしたい
C様（72歳）からのご相談
都内K区に築40年超の木造2階建てアパートを2棟所有しています。老朽化していることもあって近年は空室が多く、細かな修繕費もかさむようになりました。
2棟のアパートを取り壊し、今まで同様賃貸住宅を建てたいと考えています。
ただ、高齢になり自ら管理対応を行うことがつらくなってきたため、管理手間を減らせる方法があればご提案いただけると嬉しいです。
また、収入が維持できるのであれば、生まれ育った地域に貢献できる施設への建て替えにも興味があります。
ポイント
- 所有するアパートの空室が増え、細かな修繕費がかさんでいる
- 管理手間を減らしたい
- 収入が維持できるのであれば、地域貢献型の施設にも興味がある
レッツからの提案
マンションと介護施設の2案を比較検討し、思いが実現できる介護施設を選びました。
レッツからは以下の2つのプランの提案がありました。
「①マンション建設案」は賃料が高く、収益性が良い点が魅力です。懸念している管理手間についても、管理形態を今までの自主管理からサブリース方式（一括借り上げ）に変更することで、軽減できるとのことです。
「②介護施設建設案」は、「①マンション建設案」と比べ収益性は劣るものの、賃料が安定しています。また、事業者が建物の修繕や保守も実施してくれるため、管理手間がほとんどかからないようです。そして、地域に貢献できる介護施設であるという点にはやはり惹かれます。
マンション建設案
賃貸住宅を建設し、管理形態をサブリース方式（一括借り上げ）*にすることで管理手間を軽減
| メリットと留意点 | |
|---|---|
| メリット | 賃料が高く、収益性が良い |
| 留意点 | 入居者の入れ替わりが発生するたびに再募集や原状回復工事が必要となる |
| 賃料保証プランでない場合、空室リスクがある | |
* サブリースとは：サブリース|用語クローズアップ
介護施設建設案
C様が介護施設を建築し、介護事業者に賃貸する
| メリットと留意点 | |
|---|---|
| メリット | 賃借人が事業者なので賃貸住宅と比較して入れ替わりが少なく、建物の修繕・保守も基本的に事業者が対応するため、オーナー様の管理手間が少ない |
| 退居リスクが少なく長期間にわたり安定的な収益が見込める | |
| 地域貢献ができる | |
| 留意点 | 賃貸住宅と比べると賃料は比較的安価 |
| 利用者保護のため、短期間で事業を終了することが難しい | |
収入だけでいえば「①マンション建設案」のほうが少し高かったのですが、「②介護施設建設案」との金額差は想像していたほどではありませんでした。そのうえマンションの今後の修繕費を考えればその差はさらに縮まり、現状の賃料と比べても収入は増えるようです。
「これならば！」と生まれ育った地域に貢献したいという想いを叶えられる介護施設（グループホーム）を建設する案に決定。さっそくレッツにプランを実行してもらうことにしました。
実行したプラン
介護施設プランの実行に加え、レッツのアドバイスをもとに法人化もしました。
レッツが介護事業者の選定から、アパートの解体・撤去、介護施設の建設まで一貫してサポートしてくれたため、介護施設は無事に開業をむかえることができました。
また、レッツからは長期的な資産経営を見据え、法人化をしてはどうか？とのアドバイスをもらい、レッツ提携の税理士の協力のもと、実行しました。
法人化を行ったことで、個人の所得税率と法人税率との差分を利用した所得税対策ができました。
また、 子供を会社役員にすることで、賃料収入を役員報酬として与えて生前の所得分散ができ、万が一私が認知症になった場合も子供が契約行為を行えるとのことです。
プランの全体像
ご感想
念願の地域貢献ができたうえ、様々な悩みが解決しすっきりしました！
レッツに相談するまでは、漠然と地域に貢献する施設を作りたいという想いはありつつも、具体的な検討の進め方がわからず、長いこと実行に移せずにいました。
今回も、当初は今までどおりの賃貸住宅に建て替えようと思っていたのですが、私がぽろっとこぼした地域貢献についての想いをレッツが真剣に検討してくれたおかげで、長年の夢が実現できたと思っています。
また、私がもともと悩んでいた管理手間や、将来的な悩みの種になりうる相続や所得税についての対処法も提案してくれたため、経営上の不安が一気に減りました。
レッツは、利益だけを追い求めるのではなく、私のことを心から考えてくれているのだな、と感激しました。
これからも引き続き、よろしくお願いします。
レッツからのワンポイントアドバイス
Point
土地活用の実施の際は複数プランを比較しましょう。
お客様によって土地活用を実施する際に重視する観点は異なります。
C様の場合は収益の最大化よりも地域への貢献や管理手間の観点を重視されました。
しかし、C様も当初は自身の想いに気づかず、賃貸住宅経営をしようと考えており、介護施設プランも並行して検討する中で徐々に優先順位が整理されていき、最終的にご満足できる意思決定ができました。
このように、複数のプランを比較することで、自身の中での優先順位や想いが明確化されることが多いため、土地活用を行う際は1つの活用方法のみを検討するのではなく、複数プランを検討することをお勧めしています。
◆ ◆ ◆
レッツは資産の現状分析から、プランの提案、方針検討、事業推進まで一貫したサポートを行っています。
相続対策・土地活用・老朽化対策などをご検討の際にはぜひご相談ください。