ご相談内容
この土地から離れずに、相続対策をしたい
E様（67歳）からのご相談
都内S区にある一軒家で妻と2人で暮らしています。自宅の敷地は300坪程あり、庭の一部を月極駐車場として貸しています。
近頃、築40年超の自宅（木造）の修繕費がかさんできており、3人の子供たちからは「自分たちが育った場所なので、手放してほしくない」と言われているため建て替えを考えています。
また、税理士からは「相続税評価額を考えると単純な自宅の建て替えではなく、月極駐車場部分も含めた敷地全体で賃貸併用住宅を建てるほうが良いのでは？」と言われています。
相続対策をしつつ、自宅の問題を解決するにはどうすればよいのでしょう？
ポイント
- 建物が古くなり維持管理に不安
- 思い入れがあるため売却したくない
- 相続対策をしたい
- 子供が3人いるため分割対策が必要
レッツからの提案
自己建築と等価交換の2プランを比較検討
レッツから、子供が複数人いる場合は「分割対策」（資産を相続人にどう分けるか）も考えるべき、とのアドバイスがあり、それを踏まえた「自己建築案」と「等価交換案」の2つのプランを提示してもらいました。
「自己建築案」は、借入を元手に賃貸住宅を3棟建築し、そのうちの1室を自宅として使用するというものです。
私が想定していた賃貸併用住宅を1棟建てる案に比べると、建築費が高く収益性が悪くなってしまいますが、子供たちに1棟ずつ平等に相続させることができるようになるとのことです。
「等価交換案」は、私の代わりにデベロッパーが分譲マンションを建ててくれる方法で、土地の等価分の住戸を私が取得し、残りの住戸をデベロッパーが分譲するという方法とのこと。
今回私が取得できる住戸は最大8戸（一部を現金で受け取ることも可能）で、子供たちにそれぞれ平等に住戸を相続させることで分割対策ができるとのことでした。
土地が他の区分所有者との共有持分となってしまうものの、自己資金や借入による投資の必要がないのも大きなメリットです。
自己建築案
借入を行い、自宅と月極駐車場の土地に賃貸住宅を3棟建築
1戸を自宅とする
| メリットと留意点 | |
|---|---|
| メリット | 土地建物ともに自己所有となる |
| 留意点 | 借り入れや投資を伴う |
| 建物を3棟建てるため、建築費が割高 | |
等価交換案*
デベロッパーが分譲マンションを建築し、土地の等価分の住戸床をオーナーが取得
残りの住戸はデベロッパーが分譲
今回は最大8戸取得できるので、うち1戸を自宅とする
| メリットと留意点 | |
|---|---|
| メリット | 自己資金や投資の必要なく土地活用ができる |
| 土地の等価分は住戸で取得（一部を現金で取得することも可能） | |
| 分割対策がしやすい | |
| 住戸ごとに自己居住・賃貸・売却等を選べる | |
| 相続税評価額の圧縮がより大きい | |
| 留意点 | 土地が、他の区分所有者との共有持分となる |
| 備考 | 建物デザインや仕様等に、デベロッパーの意向が反映される |
*参考：等価交換事業
とても悩みました。「等価交換案」は借入や自己資金を必要とせず実行できる点をはじめ、非常にメリットが多い気がしますが、先代から引き継いだこの土地に住み続けることはできるといっても、他の区分所有者の方と土地を共有する形になることには少なからず抵抗があったからです。
しかし、レッツの担当者と会話をするうちに、「分割対策」ができるというメリットのほうが大きいと考えるようになりました。
家族が幸せに暮らすための土地活用なのに、「分割対策」を怠って、誰かに資産が偏って喧嘩になったり、「とりあえず共有」にした結果将来揉めてしまったりと、 “争族” が発生しては本末転倒です。また、借入を子供たちに残すことにも躊躇してしまいます。
それであればと、懸念している分割対策と、納税用資金の確保、そして相続税評価額の圧縮もできる「等価交換案」で進めることに決めました。
プランの実行
思い入れある土地に新築マンションが建ち、老朽化と相続対策も同時に実現
レッツが窓口となり本マンションのデベロッパーである三井不動産レジデンシャルと私の意見の調整を行ってくれたため、納得感をもって契約を結ぶことができました。
等価交換の取得分としては、区分マンション6戸を取得し、残りは現金で受け取りました。1戸は自宅として使用し、残りの5戸は賃貸に回す予定です。また現金は納税用資金にしようと思っています。
また、将来的には、3名の子供にそれぞれ2戸ずつ、住戸を相続させようと思います。
相続後は、賃貸を継続するか、自分で住むか、売却して換金するか、それぞれ自由に選択してもらおうと思います。
ご提案の全体像
ご感想
レッツの提案が“不安”を“安心”に変えてくれました
実は過去に様々な会社から土地活用の提案をうけたのですが、それぞれメリットばかりを説明してくるため、客観的な比較検討ができず困っていました。
今回レッツに相談し、「自己建築」と「等価交換」という異なる土地活用方法を、同時に提案してもらうことで、それぞれのメリットだけでなく留意点についてもよく理解することができ、納得して進めることができました。
私も妻も、今までは戸建にしか住んだことがなく初めてのマンション暮らしで慣れない部分もありましたが、セキュリティ面や住戸内がフラットで階段がない点など、今ではマンションの良さを実感しながら暮らしています。妻はリビングやバルコニーからの見晴らしが良いと喜んでいます。
また、このような高級感のあるマンションは自己資金では建てられなかったと思うので、改めて等価交換事業にしてよかったね、と2人で言っています。
子供たちへの分割対策、納税対策、相続税対策になることに加え、妻にも喜んでもらえ、とてもうれしいです。
レッツからのワンポイントアドバイス
Point
分割対策の際は、等価交換を検討してみてはいかがでしょうか？
賃貸マンションの建築に当たっては、自己建築以外にも当事例でご紹介した、等価交換という方法があります。
特に、区分住戸を複数取得できると言う特徴から、不動産の共有状態を解消したい方や、今回のケースのように将来的な分割対策に困っているが土地を手放したくない方にお勧めしております。
ただし、事業可能な立地、規模等に条件がございますので是非レッツにご相談ください。
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レッツは資産の現状分析から、プランの提案、方針検討、事業推進まで一貫したサポートを行っています。
相続対策・土地活用・老朽化対策などをご検討の際にはぜひご相談ください。