使用貸借と賃貸借の違いとは？

使用貸借と賃貸借の違いとは？

「使用貸借」とは、対価（土地であれば権利金や地代）を支払わずに、その使用収益ができる権利です。賃借か使用貸借かは、対価を支払うかどうかで決まります。親子における土地の使用貸借について概要を説明します。

　親の土地に子供が家を建てる場合、土地の名義を子供に変更するのではなく、土地は親名義のまま、親から土地を借りる方法があります。通常、借り手は地主に地代を支払いますが、この場合は、必ずしも子供が親へ地代や権利金を支払う必要はありません。

　このように、地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを土地の「使用貸借」と言います。

　親の土地を使用貸借して子供が家を建てた場合、子供が親から借地権相当額の贈与を受けたことにならないかと心配されるかもしれませんが、使用貸借は、土地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われるので、親の所有している土地を無償で借りて子供の名義の建物を建てても、子供が借地権相当額の贈与を受けたとして贈与税が課されることはありません。

　ただし、使用貸借されている土地は、将来、親から子が相続するときに相続税の対象となり、その際の土地の価額は他人に貸している土地「貸宅地」ではなく、自分が使っている土地「自用地」として評価されます。つまり、相続財産の計算では、通常、他人に貸している土地は貸宅地として評価減となりますが、使用貸借では更地としての評価になるため、高い評価額となってしまうのです。

　また、子供が親に権利金を払わずに地代だけを支払うことにすると、親から子供に借地権の権利金相当額の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかってしまいます。

したがって、子が親から土地を借りて建物を建てる場合には、地代を支払うよりも、使用貸借にしておいた方が良いでしょう。

　ただし、使用貸借でも、土地の固定資産税相当額程度の支払いであれば使用貸借の範囲として認められるので、土地の固定資産税程度の金額を子供が自分で負担しても贈与税はかかりません。

　なお、改正民法（593条以降）は、使用貸借を諾成契約（当事者の合意によって契約が成立する契約）と定義し、契約が終了した際には、借りていた物を返還することが借主の義務であることを明確にしています。使用貸借の終了要件に関しても整理された他、貸主の解除権も設定されました。必要な場合は専門家に確認されるとよいでしょう。

【参考】
●土地の使用貸借
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/column/katsuyou/katsuyou06

●借地事業を展開する前に知っておきたい「借地権」権
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/column/closeup/closeup05

※本記事は2012年8月に掲載されたもので、その時点の法令等に則って書かれています。