弁護士が解説！土地の無償返還に関する届出の留意点とは？

Q: 不動産経営の法人化を検討しています。賃貸マンションなど建物の所有権を法人に移す際、建物が建つ土地の借地権が法人に発生するために法人は権利金を支払う必要があり、権利金を支払わない場合は、法人が個人である私から借地権の贈与を受けたと見なされ法人税が課されると理解しています。一方、土地の借主である法人が、貸主である私に対して将来的に土地を無償で返すことを約束する「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出すれば、権利金を支払う必要がなく法人税も課税されないと聞いたのですが、法務上、留意することはあるのでしょうか？ 

借地権はないものと見なされる届出 

ご質問の通り、土地の貸主か借主のいずれかが法人で（両方とも法人の場合も含む）、次の2点の両方に該当する場合、借主は貸主から借地権の贈与を受けたと見なされ、借主に対して権利金（借地権）の認定課税が行われます。 

2点とは、①権利金を授受する慣行がある土地であるにもかかわらず、借地権を設定した際に借主が権利金を支払っていないこと、②借主が貸主に支払う地代の額がいわゆる「相当の地代」に達していないこと、です。 

「相当の地代」とは土地の更地価格（一般には路線価）の6％相当であり、権利金を支払った場合の地代と比べるとかなり高額になります。つまり、高額な地代を支払うことで「権利金＋通常の地代」を支払っていると見なされるわけです。しかし権利金を授受せず、相当の地代を支払わない場合でも、権利金の認定課税を受けないケースがあります。それが「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合です。 

借地人である法人が「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出することにより、その土地の賃貸借には借地権が発生しない取り扱いとなるため、権利金の認定課税がされないこととなるのです。 

また、貸主である個人にもメリットがあります。法人から権利金や「相当の地代」を受け取らないので、所得税の負担を軽減することができるのです。さらに貸主個人の相続が発生した際に「貸宅地」として評価でき、土地の相続税評価額が減額となる可能性も出てきます。 

税務上は認められても、借地借家法上では無効 

ただし、「土地の無償返還に関する届出書」の提出に際し、留意いただきたい点もあります。 

それは、「土地の無償返還に関する届出書」を提出することによって借地権が存在しないと認められるのは、あくまでも税務上の取り扱いであるということです。借地借家法上では、借地権を無償返還するという合意は、借地人が立退料をあらかじめ放棄する特約となります。そのため、借地借家法の規定に反し、借地人に不利な特約として無効と理解されます。 

したがって、「土地の無償返還に関する届出書」を提出していたり、土地賃貸借契約書に「将来借地人等が土地を無償で返還する」旨を定めたりしていても法的には無効であり、借地人は依然として借地契約終了時に立退料の請求権等の権利を有しているのです。 

同族会社等に賃貸している場合、同一人物が個人と法人両方の意思決定を行う間は、特段リスクはないかもしれませんが、例えば建物と借地権を別の法人に売却する、または法人所有者が親族である、などで、万が一貸主と借主の双方の認識にずれが生じてしまうと借地契約終了時に立退料を請求される可能性があります。 

その点に留意し、専門家と相談しながら法令をよく理解したうえで、不動産運用を行っていただければと思います。