建築物の「容積率」とは？

　容積率とは「延べ床面積の、敷地面積に対する割合」のことです。ここで、延べ床面積は、各階の床面積の合計のことです。実際の建築面積の合計とは異なり、延べ床面積から除外されたり（容積率不算入）、条件付きで割り引いて処理される部分として、ベランダ・バルコニー、ロフト、地下室、車庫などがあります。

　容積率は、都市計画で用途地域ごとにその限度が50～1300％で定められていて、原則として、この限度を超える床面積の建物を建てることはできません。これは、無秩序な建築を防止し地域の人口をコントロールすることで、周辺道路や上下水道など公共インフラとのバランスを取り、居住環境を保護することが目的だからです。

　なお、各敷地の容積率の最高限度は、用途地域ごとに定められている容積率と、その敷地が接する道路の幅員から求められる容積率のうち、いずれか小さい方となります。

　具体的には、前面道路の幅員が12ｍ以上の場合には、用途地域ごとに定められている容積率がそのままその敷地の容積率の最高限度となりますが、12ｍ未満の場合には、前面道路幅員（ｍ）に係数（原則、住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を乗じた容積率と、用途地域ごとに定められている容積率を比較して、いずれか小さい方が適用されます。

　それでは、例として、第一種中高層住居専用地域、前面道路幅員6ｍ、容積率300％、敷地面積500㎡の土地に建築可能な延べ面積を計算してみましょう。

　前面道路の幅員が12ｍ未満なので、前面道路の幅員による容積率を計算します。

　前面道路の幅員による容積率：6ｍ×0.4×100％＝240％

　これは用途地域ごとに定められている容積率300％より小さいため、この土地の容積率の限度は240％ということになります。

　したがって、この土地に建てられる延べ床面積は、最大でも500㎡×240％＝1,200㎡となります。

【参考】
●都市計画における「用途地域」とは？
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/column/chishiki/chishiki14

●土地購入や建築の際に、知っておくべき「建ぺい率」とは？
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/column/chishiki/chishiki09

※本記事は2010年1月に掲載されたものですが、2022年7月時点の法令等を確認し、変更があった場合は反映した内容を掲載しています。

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