「貸家建付地」が相続税節税に効果的といわれる根拠
土地の相続税を考える際、自用地か貸家建付地かによって、評価額が大きく違ってきます。「貸家建付地」の概要と、これが相続税の節税対策になる理由を説明します。
貸家建付地とは、自分の所有する土地に自分の所有するアパートやマンション、貸しビルなど、賃貸用の建物を建てて、他人に貸している場合の土地を言います。
この場合、賃貸用建物の土地は借家人が利用することになるため、例えば自宅の敷地のように地主が自由に使える土地（自用地）よりも土地の評価は低くなります。
具体的には、自用地の評価額から、他人が借りている権利に相当する額を差し引いた評価になります。
評価額の計算式は次のとおりです。
貸家建付地の価額＝自用地とした場合の価額－自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合
このときの借地権割合や借家権割合は地域によって異なりますが、路線価図や評価倍率表で確認できます。なお、路線価図や評価倍率表は国税庁ホームページで閲覧できます。
ところで、よく、賃貸住宅を建てると相続対策になると言われますが、その根拠の一つが、この貸家建付地の評価なのです。すなわち、所有している土地が自用地ではなく貸家建付地として評価されると、相続税評価額が下がるので相続対策になるという訳です。具体的には、例えば借地権割合70％、借家権割合30％の地域では、自用地評価額が１億円の土地でも、貸家建付地にすると7,900万円に評価額が下がります。
しかし、賃貸住宅を建てるのだから、その分、建物の相続税評価額が増えることにならないかと思うかもしれませんが、建物の相続税評価額は建物建設費の半分程度となるため、現金で保有しているよりも建物として持っているほうがトータルの相続税評価額は軽減できるのです。
なお、建物の相続税評価額が建物建設費の半分程度という根拠は次のとおりです。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額なので、おおむね建設費の70％となります。
また、貸家の評価額は、
建物の固定資産税評価額×（１－借家権割合）
で計算されるので、借家権割合を30％とすると、建設費×0.7×（１－0.3）＝建設費×0.49となり、おおむね建設費の半分程度の評価額となる訳です。
【参考】
●相続税路線価とは？
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/column/chishiki/chishiki12
●土地の相続税評価額に必要な、二つの計算方法
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/column/chishiki/chishiki13
※本記事は2012年8月に掲載されたもので、その時点の法令等に則って書かれています。
