基礎知識

定期借地権とは？特徴や背景などの基本を理解する

2025年12月22日

土地という大きな資産を活用する際、自己資金での負担や借入金の不安を抱えず、借地という形で利用する選択があり得ます。ここでは、以前のような契約更新時のトラブルを回避する「定期借地権」の基本的な仕組みや背景について解説します。

定期借地権とは？

定期借地権とは、契約で定めた一定期間に限って土地を借り、建物などを建てて利用できる借地権のことです。1992年（平成4年）の借地借家法改正によって創設された制度で、契約期間が満了すると更新されずに借地関係が終了する点が特徴です。

通常の借地権（普通借地権）は、期間の制限や終了時の取り扱いが曖昧なケースもありますが、定期借地権では契約時に明確な期間を設定し、契約満了と同時に権利が自動的に消滅し、建物を取り壊して土地を更地に戻し、返還することが原則となります。そのため、地主側は将来的な返還を前提に安心して土地を貸し出すことができます。

一方で、借地権の利用者は長期間にわたり安定して土地を使えるため、建物の建設や事業運営を計画的に進めることができます。このように、定期借地権は土地の売買に頼らず、双方の利害を調和させる柔軟な土地活用の手段として機能しています。

定期借地権が設定された背景

借地権とは、借地権者が建物を建てる目的で、他人の土地を賃借することに対して設定される権利で、具体的には地上権や土地賃借権があります。

1992（平成4）年の借地借家法改正以前は、立場の弱い借地人の保護に重きを置き、契約期間が満了しても、正当事由がない限り、地主側から更新を拒むことが難しい仕組みでした。そのため、土地が半永久的に返還されないケースもあり、地主側にとってはメリットの少ない制度でした。そうなると当然、土地を持っていても貸す人がいなくなり、土地の有効利用を妨げる要因となっていたため、法改正により、従来の借地権の性質を受け継ぎ、期間更新を当事者間の合意で決める「普通借地権」と、決められた期間で更新されずに終了する「定期借地権」が新たに設けられました。

定期借地権においては、契約期間満了とともに借地関係が終了するので、借主は自身の費用負担で建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還する必要があります。これにより、地主側は将来的な土地の返還が見込めるため土地を貸しやすくなり、有効利用という面で選択肢が増えることになりますし、物件が増えることによって、借りる側も低予算で好立地を借りやすくなるため、特に事業用などでメリットがあるといえます。

ただし、1992年以前からの借地については旧借地権が適用され1992年以降の物件は借地借家法に基づく制度が適応されます。1992年以降でも、普通借地権なら半永久的に土地を借りられる可能性は残しています。

	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
設定期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
概要	借地契約の更新がなく、土地は更地で返還される契約期間中、建て直しても期間は延長されない	住宅以外の事業用建物を対象とする借地契約の更新がなく、土地は更地で返還される契約期間中、建て直しても期間は延長されない	契約期間満了時、貸主が建物を買取ることを条件とする建物の買取と同時に借地権が消滅し、土地が返還される契約期間満了時、借地人から土地は返還されるが、建物の利用は継続される契約期間中、建て直しても期間は延長されない
活用用途	制限なし（戸建住宅、マンション、オフィスビル等）	事業用に制限（郊外の量販店、外食店舗、倉庫等）賃貸住宅は事業用にならないので不可	制限なし（戸建住宅、マンション、オフィスビル等）

定期借地権を理解して適切に土地を活用しよう

定期借地権は、契約期間や用途を規定している分、地主・借主双方にとってメリット、デメリットがあります。土地活用の方法として検討する際は、制度の特徴を正しく理解したうえで判断することが重要です。

事例豊富な「レッツ」がお役に立てる際には、ぜひお気軽にお問合せください。

【参考】
●定期借地権の設定をした時は
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/column/katsuyou/katsuyou10
●一段と使いやすくなった事業用借地権
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/column/katsuyou/katsuyou05
●借地事業を展開する前に知っておきたい「借地権」
https://lets.mitsuifudosan.co.jp/column/closeup/closeup05