底地・借地の権利関係を整理し、収益性の高い資産に組換え

目黒区にお住まいのＫ様の場合

K様の家は、代々、目黒区内に相当広い土地を所有しており、約10年前にお父様が亡くなって以来、K様はサラリーマンを続けながら、所有資産の管理を一手に行っています。バブルの頃の相続だったので、相続税の支払いには相当苦労しましたが、それも一段落した数年前に、K様からご相談がありました。K様の悩みは、その資産額約20億円の6割近くが賃宅地で、資産額の割に収益性が低いことでした。賃宅地の地代収入は、毎年、2千万円あまりありましたが、固定資産税と都市計画税を差し引くと、実質収入は1千万円程度にしかなりません。賃宅地以外に、賃貸アパート1棟と駐車場1ヶ所がありましたが、こちらの収入も、アパートの借入金金利や固定資産税などを差し引くと、約700万円残るのがやっとです。つまり、総資産約20億円に対し、1,700万円程度の実収入で、実質利回りは1％を切る状態だったのです。ご高齢なお母様を抱え、老朽化した自宅の建替えにもいずれ取り組みたいと考えていたK様としては、賃宅地を何とかして、もう少し収益性を高めることができないかと考えていたのでした。

K様は、はじめは、何とか貸宅地を処分して、もっと収益性の高い投資を考えたいという意向で、父の代から付き合いのある地元の不動産会社に相談をしたのでした。しかし、貸宅地の処分といっても、一般のエンドユーザーが貸宅地を購入することはほとんどなく、貸宅地の売却先は、借地人か、専門の業者くらいしかないのが実情です。K様の場合も、不動産会社から紹介された専門業者の示した買い取り価格はきわめて低く、とても売る気になれない数字でした。

また、借地人への売却も、興味を示した借地人はいましたが、数字的には折り合いがつきませんでした。

そこで、以前からセミナー等で知っていたLet'sに相談にみえました。

K様の場合の処方箋は？

Let'sでは、まず、K様の資産全体の現状を調査し、その課題を把握することから始めました。その結果、確かに、K様が認識していたように、資産総額に比べて収益性が低いことが確認できましたが、同時に、資産の管理状況にも大きな問題が潜んでいたことが明らかになりました。たとえば、貸宅地の中には、きちんとした契約書のないものや、敷地境界が不明瞭なものもあり、また、大半が敷地測量が行われておらず、このままでは物納もできないという貸宅地経営としての基本的な準備ができていない状況でした。また、地代の改定交渉なども、きちんと行われておらず、バブル以前から地代を据え置いたままの貸宅地もありました。こうした結果として、貸宅地の地代水準も、周辺の事例に比べて、やや低いものとなっており、これが貸宅地の低収益性の原因の一つとなっていたのでした。

こうした調査結果に基づき、Let'sでは、数年程度の期間をかけて、貸宅地経営の体質改善にじっくりと取り組むことをK様に提案しました。まず、貸宅地の敷地境界の確認と測量から手をつけ、契約書の不備なども、順次、整えていくことにしました。その結果、地代の改定では、周辺水準に比べて低すぎたケースでも、徐々に地代を上げていくことに合意できました。また、ちょうど、更新時期を迎えた貸宅地3ヶ所については、2ヶ所については、所定の更新料を受け取って地代の引き上げを合意することができ、もう1ヶ所は、更新料の交渉を行っている過程で、借地人の方から、借地権の買い取りをしてほしい旨の申し出があり、ほぼ、路線価での借地権を買い取ることができました。

また、借地人の相続時に、遺産分割のために借地権を売却したいというケースもあり、譲渡承諾を求められたのですが、結果的には思うような金額での借地権の買い手は現れませんでした。そこで改めて、借地権と底地とを同時に土地所有権の形で売却することになり、今度は、ほぼ希望価格で売却でき、K様にとっても、借地人にとっても満足な結果が得られました。

その他、借地人の自宅の建替えに伴って、底地を買い取りたいという申し出も一件あり、これも、路線価評価額の2割程度の金額で売却することができました。

こうした数年間にわたる努力の結果、K様は、貸宅地3ヶ所を整理することができ、これらを売却した資金で、都心部に中古の投資用賃貸マンション3戸を現金で取得することができました。また、地代の増額改定も10ヶ所あまりで実施し、取得したマンションの賃料をあわせた固定資産税等控除後の実質年間地代収入は、1,800万円と、以前の1.8倍近くに増加しました。また、貸宅地の敷地境界の確定と測量は完了し、契約書などの書類も、ほぼ完備しました。これにより、K様は、資産全体の収益性を改善するとともに、貸宅地の物納や売却などにも即時に対応可能な状況を整えることができ、資産全体の流動性をも高めたわけです。K様は、今後は、さらに契約更新の時期などをにらみながら、地代水準の改善を図り、貸宅地の収益性をさらに高めていきたいと考えています。