ドクターズレントハウスによる土地活用

2021年12月23日

土地活用

地域社会に貢献するドクターズレントハウスで収益性改善と長期安定経営を実現。

イタリア語で「パーフェクト」を意味する“ペルフェ”は、“わが子が生まれた最高の喜び”を表現したもの。

ペルフェ滝山マタニティクリニック　オーナー様／Ｍ様

将来を見すえた確かな不動産経営を検討するなか、賃貸住宅や貸店舗に代わる新たな土地活用の可能性を模索。

東京都北部、武蔵野台地の中央部に位置する東久留米市。南端が小平市と接する滝山地区の団地や路面店が並ぶ都道15号線沿いに、昨年12月１日、ベッド数10床の産婦人科医院「ペルフェ滝山マタニティクリニック」が開院しました。

木造３階建、明るくて落ち着きのある優しい色合いが印象的なこのクリニックのオーナーであるM様にとっては、当初想像すらしなかった初めての医院経営事業です。

「より確かな不動産経営のために、所有地を今後どうしていくべきか改めて考え直してみたいと思ったのがきっかけでした」と、プロジェクトの端緒を振り返るM様が検討されたのは、ホームセンターに駐車場として賃貸していた都道に面するご所有地でした。

駐車場で建物がないことから資産評価額が高くなってしまうこと、また、定期的な賃料収入は確保されているものの、収益性という観点からは満足のいく成果を上げていなかったこと。こうした課題の解決策として、M様は何らかの賃貸物件の建設を検討。しかし、昨今の経済情勢などを勘案すれば、賃貸住宅に果たして入居者は集まるか、店舗テナントは安定的に業績を上げていけるかなど、不安も拭えなかったといいます。

従来の賃貸住宅や貸店舗に代わる事業はないものか……新たな土地活用の可能性を模索していた時、ご相談された不動産鑑定士の方を介して紹介されたのがレッツでした。

ご相談を受けたレッツがプロジェクトに招き入れた三井ホームでは、さっそく近隣の賃貸マーケットを調査。現地は最寄り駅から徒歩20分の距離があり、一般的な賃貸事業ではこの土地のもつ優位性を十分に発揮できないことが判明します。

そこでレッツと三井ホームは、計画地の良好な接道条件と視認性に着目し、立地面での制約を受けにくく、付加価値の高い建物の提供によって一般の賃貸住宅よりも高収益が期待できる賃貸医院「ドクターズレントハウス」による事業計画を立案。一般的な賃貸事業と異なり、テナントである医師との長期にわたる賃貸借契約を前提とするため安定的な賃貸経営が可能なことなどをM様にご提案しました。また、ツーバイフォー工法（木造）にすることで鉄筋コンクリート造に比べ建築費を軽減できるうえ、病院・診療所の場合、減価償却期間が17年と短いため、イニシャルコストとランニングコストの両面でメリットがあることなどもご提案のポイントでした。

それまでにない新たな土地活用の可能性として、M様からもご好評をいただいたのを受け、プロジェクトでは本格的な事業計画の検討をスタート。そうしたなか、三井ホームはその独自のネットワークを活用し、地域や規模などの条件がマッチする開業希望の産婦人科のドクターを見つけ出すことに成功します。

さらに調べてみると、東久留米市内には入院設備のある産婦人科医院は一軒もなく、さらに、通常なら許可を受けるのが難しい入院病床のある医療施設の建築が、産科医療・小児科医療推進のための東京都の特例により、産婦人科であれば許可の代わりに届出によって可能となることが明らかになったのです。

こうしてすべての条件が整ったことから、20年間定期借家契約によるドクターズレントハウスの事業化を正式決定。平成21年３月の着工から９ヵ月後、待望の開院を迎えました。

「事業はまだ緒についたばかりですが、三井さんの組織的かつ、きめ細かくて粘り強い対応力が、納得のいく結果につながったと思っています」

駐車場だった場所に新たに建物をつくったことで資産評価額の低減が図れたうえ、事業収益性も大幅に改善。さらに近隣にはなかった医療サービスの提供を通じて、地域社会への貢献も果たせた今回のプロジェクトに、M様も心からご満足いただいているようです。