小規模宅地等の評価減の特例

実母と夫との共有の二世帯住宅での居住では特例は適用されるのか？

〈解説〉

建物の持ち分が6対4であるため、小規模宅地等の評価減の特例の適用範囲も、それに相当する10分の6だけしか対象にならないのかというご心配だと思います。結論から申しあげれば、仮に母上が全く建物を所有していない場合でも、親族であるB様の夫が建物を所有し、母上と同居しているため、敷地全体が特例の適用対象となります。 　従って、将来の相続を考えて、建物の持ち分を贈与したり売却したりして、母上の持ち分を増やす必要はないでしょう。

基本的には二世帯住宅であれば、Q1で述べた区分所有でない限り、小規模宅地等の評価減の特例は敷地全体に及ぶと考えていいのです。

さて、母上は将来老人ホームへの入居もあり得るとのこと。ご質問の趣旨は、老人ホームへ入居した場合、老人ホームこそが実際に起居をしている本拠地となってしまう。従って、現在のお住まいには住んでいないため、居住用と言えないのではないか、ということだと思います。

確かに文字通りの解釈では、居住用の特例の対象とは言えないかも知れません。また、実際問題として、かなり厳格な要件を満たさない限り、ひとたび老人ホームに入居してしまうと、適用対象から外れてしまう取り扱いがなされていた時期もありました。

しかし、現在は次の2つの要件を満たしていれば、“自宅”として小規模宅地等の評価減の特例が認められます。

①要介護認定または要支援認定を受けて老人ホームへ入居していたこと
②かつてお住まいになっていた自宅を他に貸付け等をしていないこと

逆の見方をすれば、健常な状態で介護も必要ないのに老人ホームへ入居をした場合には、この適用は受けられないということです。

しかし、入居当時は健常な状態ではあっても、その後介護などが必要になることもあると思います。適用ができるか否かの判断は、あくまでも“相続開始時”という言い方をするのですが、亡くなられた時点での状況次第なのです。従って、入居当初はお元気でも、その後介護などが必要となって亡くなられた場合には、特例の対象となるわけです。

なお、老人ホームならどんなものでもよいわけではありません。一定の許可を受けた老人ホームだけがその対象となりますので、入居に際しては事前に確認しておくことが大切です。