Q.お客さまからのご質問
民法が改正され、いよいよ2020年4月1日から実施されるとのことですが、賃貸借契約では、トラブルが多いと言われている原状回復と敷金の精算に関して民法のルールは何か変わるのでしょうか。変わるとすれば、どのように対応すべきか教えてください。
A. お答え
改正前の民法における原状回復
賃貸借契約が終了した場合は、「賃借人は貸室を原状に復して明け渡す」という契約条項が用いられ、賃借人が原状回復すべき費用を敷金から差し引いて返還するということが実務上よくおこなわれています。しかし、改正前の民法では、賃借人が原状回復義務を負うという直接の規定がなく、しかも「原状回復」とは、何をすべきことかという原状回復の定義規定がないため、賃借人は、賃貸借の現場においては、賃借物である賃貸アパート・マンション等の原状回復として、どこまですべきかが争われてきました。例えば、畳表の張替費用やハウスクリーニング費用は賃借人の原状回復義務に含まれるのか、ということがトラブルとなっていました。2020年4月1日から施行される改正民法では、この点を明らかにする明文の規定が設けられています。
改正民法における原状回復の定め
改正民法では、原状回復は第621条に規定されています。
【第621条（賃借人の原状回復義務）】
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りではない。
まず、明らかにされたことのひとつは、「賃借人は……その損傷を原状に復する義務を負う」と規定されていますので、原状回復は賃借人の義務であることが明確にされています。
次に、原状回復義務の対象は、「その損傷」とされています。その損傷とは、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」とされています。契約で定めた目的通りに使用収益した結果生じた損耗は、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」に該当することになります。畳表の張替費用やハウスクリーニング費用は、契約で定めた目的通りに使用収益した場合にも必要となるものですから、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」の回復費用に該当し、賃借人は原状回復義務を負わないことが明文化されたことになります。
ただし、改正民法の原状回復の規定は、いわゆる任意規定（法律と異なる内容の特約をすることが有効とされる法律の規定）と解されています。従って、賃貸借契約書で、畳表の張替費用やハウスクリーニング費用は賃借人の負担とする趣旨の規定を設けることはできないわけではありません。ただし、最高裁平成17年12月16日判決において、民法の原則とは異なり、通常損耗を賃借人に負担させる特約は、賃借人が原状回復義務を負う範囲が賃貸借契約書に具体的に明記されていること等が必要であるとされています。仮に、民法とは異なる特約をする場合には、賃貸借契約書に賃借人が負担する費用として、畳表の張替費用やハウスクリーニング費用などを具体的に記載しておくことが必要となることにご留意ください。
※本記事は2019年6月号に掲載されたもので、2022年1月時点の法令等に則って改訂しています。
東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、日本弁護士連合会代議員、東京弁護士会常議員、民事訴訟法改正問題特別委員会副委員長、NHK文化センター専任講師、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。
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