事例で見る「選ばれる物件」への道

事例①老朽化物件を大規模改修し、サブリースでの賃貸経営へ

A様（75歳）は奥様とご子息の3人家族。お父様から相続した都内にある築35年の賃貸マンションを運用し、年金と家賃収入で生活されています。

賃貸マンションは竣工以来一度も大規模修繕を行ったことがなく、外壁のタイルの浮きやフェンスのサビも目立つ状態で、空室も増えています。まれに小規模な漏水が発生するなどの被害があり、その都度、最低限の工事を行い乗り切ってきました。しかし、あるとき大規模な漏水が発生し最上階の1住戸が水浸しになるなど、多大な修繕費や補償費、原状回復工事費用が発生したことから、修繕工事を実施していないことが気になるようになりました。将来、ご子息に物件を引き継ぐにも、このままでは問題が多くて負担をかけるのではないかと不安を感じるようにもなったそうです。知り合いの不動産会社からは大規模修繕ではなく売却を勧められましたが、思い入れのある建物のため断ったといいます。

そんなとき、A様はレッツのセミナーに参加し、個別相談を受けられました。A様のご意向を伺いレッツがご提案したのは、大規模修繕工事の実施とサブリース契約を行う継続保有でした。適切な修繕・改修を行うことで家賃を現状より高く設定でき、サブリースによって管理の手間を軽減できるというものです。大規模修繕工事や原状回復工事にあたっては、三井不動産グループで賃貸管理を専門に取り扱う三井不動産レジデンシャルリースと連携し、必要箇所を現地確認のうえ、必要工事内容の検討や工事会社の紹介を行い、工事完了までトータルでサポートしました。

改修工事の内容は図表9の通りで、第1段階としては防水改修や外壁改修、クロス・畳張り替え、給排水・給湯配管工事を実施。さらに、第2段階として宅配ボックスやオートロックの設置、畳からフローリングへの張り替え、システムキッチン、独立洗面台の設置なども実施しています。

共有部の改修工事は一度に行い、専有部の改修工事については居住者が入れ替わるごとに実施しました。状況に合わせて進め、戦略立案から約4年を経てすべての住戸の改修工事を無事に完了させることができました（図表10）。また、サブリースについては、バリューアップを行ったうえで同エリアの相場も勘案し、都度適切な賃料設定をしたことか

ら、A様が得る賃料収入も高い水準を確保することができています。「これなら安心して息子に引き継ぐことができる」とA様は大満足のご様子です。

事例➁さらに付加価値を高め、高級賃貸マンションへ

B様（60歳）は、お母様が所有される3B様（60歳）は、お母様が所有される3階建てのビルの1室にお住まいです。3階はご自身、2階はお母様の住戸、1階は事務所として賃貸しています。

お母様は80歳になられたのを機にシニアレジデンスに住み替えることになり、その際「建物が古くなってきたので改修を行い、自分が住まなくなる2階部分は賃貸住宅にしたい」とB様に話されました。

B様とお母様は地元の施工会社に相談をしましたが、配管等の大規模改修の内容が不透明なのに加え、住戸内の改修もコストは低いものの、お2人のイメージとはかけ離れた内容でした。

そこで、お2人は知人からの紹介でレッツにご相談されました。物件の所在地は大使館や外資系企業に勤務する人が多い、東京都内でも屈指の高級エリアです。お2人が感じられたように、提案されたプランはエリア特性に合ったものとはいえず、物件のポテンシャルを発揮できない可能性があります。そのため、レッツはターゲットに合った改修・リノベーションのプランをご提案（図表11）。

第1段階として、給排水・給湯配管工事や防災設備工事などを行い、第2段階ではフローリングの張り替え、温水洗浄便座等の設置に加え、システムキッチン、独立洗面台など水回りを更新。第3段階では、オーダーのユニットバス、床暖房、天井カセット型エアコン、食器洗浄機の導入を計画しました。

図表12はB様の収支計算書で、改修工事費は2653万円です。改修工事中に入居者を募集し工事完了直後に引き渡しを行ったため、収入は想定年間賃料が504万円・空室を想定したときの逸失賃料がマイナス50万円、支出は年間支出（固定資産税、建物管理費、管理手数料など）が91万円（いずれも1年目を基準年度として計算）。初年度の年間手残りは363万円となります。表面利回りは約19・0％、改修投資利回りは約13・7％。投資額（事業費）が回収できるまでの年数（投資回収可能年）は、約7年間です。

レッツと地元の施工会社のプランを比較検討した結果、B様とお母様はエリア特性を入念に考えたレッツのプランの採用を決意。お母様は「付加価値を高めてから娘（B様）に引き継げて満足」と話されています。

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次世代においても「選ばれる物件」を生み出すための戦略としての改修・リノベーション―。所有不動産を有効に活用できる方法です。ご所有の賃貸不動産への適用をお考えのオーナー様は、ぜひレッツにご相談ください。

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