三井不動産の老朽化不動産再生事業 資産をよみがえらせる「リファイニング建築」とは何か?

三井不動産の老朽化不動産再生事業 資産をよみがえらせる「リファイニング建築」とは何か?

リファィニング建築サロン個別見学会開催 2020年9月に再生したリファイニング建築物件内にて、期間限定のリファィニング建築サロン個別見学会を実施しております。 詳細はこちら
リファィニング建築サロン個別見学会開催 2020年9月に再生したリファイニング建築物件内にて、期間限定のリファィニング建築サロン個別見学会を実施しております。 詳細はこちら

リファイニング建築とは

リファイニング建築とは建築家青木茂により提唱された再生建築の手法で、リフォームやリノベーションと異なり、構造躯体の軽量化や補強によって耐震性能を現行の耐震レベルに向上させるとともに、既存躯体の約80%を再利用しながら、建替えの約70%のコストで大胆な意匠の転換や用途変更、設備一新をおこなうことで、建物の長寿命化を図る再生手法です。

また、既存建物の詳細な調査・法的証明により、既存建物を現行法規に適合させ、新たに建築確認申請書を提出することで、竣工後には完了検査済証の交付を受けることができます。つまり新築と同等の建物へと再生することができる手法なのです。

練馬区氷川台 2017年再生(既存建物:1977年竣工)Before写真Before (1977年竣工)
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練馬区氷川台 2017年再生(既存建物:1977年竣工)After写真After (2017年再生)

不動産オーナーを悩ませる建物の老朽化

建物の老朽化に伴い、不動産オーナーを悩ませるのは修繕費の増大、空室の増加や長期化、賃貸競争力の低下といった問題です。一般的には建替えや改修を検討することになりますが、その際には様々な問題をクリアする必要があります。

①投資回収の問題 建築費の高騰により、収支が合わない耐震補強で外観が悪くなり賃貸運営上支障が出る
②建物規模が小さくなる問題 建て替えると規模が小さくなってしまう
③耐震補強の問題 耐震補強しても賃料があがらない
④融資の問題 法定耐用年数の期間しか借入れができない

不動産オーナーの悩みを解決するリファイニング建築のメリット

リファイニング建築の場合、旧耐震建物を解体することなく、現行の耐震基準を満たした建物に再生します。建て替えと比較し、建築費は約70%に抑えながら、賃料は賃貸住宅では新築に近い賃料設定が可能です。また、法定耐用年数を超えた建物でも30年を超える事業費の長期借入を実現可能なため、事業性能に優れています。

メリット1 高い事業性能

建替えと比較し、工事費は抑えながら、高い賃料設定が可能となります。また、工期が短く無収入期間を短縮できるため、高い事業性能を実現できます。

メリット2 建物規模を維持

建替えの場合、日影規制など、竣工後の法令の改正や都市計画変更などにより建物規模が小さくなる場合でも、既存建物を活用するリファイニング建築の場合は建築基準法の緩和措置があるため、現状の規模が維持できます。

メリット3 建物デザインに影響のない耐震補強

耐震性能上問題のない壁や設備を撤去して建物を軽量化し、必要最小限の補強だけで耐震補強をおこなうため、外観デザインに影響を与えず、賃貸運営に支障がでることもありません。

ブレースを使用した耐震補強ブレースを使用した耐震補強
外観デザインに影響のない耐震補強外観デザインに影響のない耐震補強

メリット4 長期借入れの実現が可能

法定耐用年数を超える建物の長期借入を実現するためには、まず、第三者機関による建物寿命の調査をおこない、長期運用に耐えうる駆体への補修、そして、膨大な補修箇所の履歴を「家暦書」という書類に記録することが必要です。また、確認申請をおこない、検査済証を再取得することに加え、メリット1でご説明した「高い事業性能」が必要です。

【長期借入を実現するためには】
  • ① 第三者機関による建物寿命の調査
  • ② 長期運用に耐えうる建物の補修、記録
  • ③ 高い事業性能
  • ④ 再度の確認申請の提出、検査済証の取得

リファイニング建築、リフォーム、リノベーション、その違いとは?※1

既存の建物に手を加える一般的な手法は、キッチンや浴室など、住まいの一部を再生する「リフォーム」マンションの一住戸(いちじゅうこ)や、専有部を再生する「リノベーション」です。これに対して、部屋や住戸単位ではなく、建物を一棟まるごと再生するのが、「リファイニング建築」です。リファイニング建築は現行法規に適合する耐震化と遵法性の確保を前提とするため、法的にも新築同等に再生させることができます。

リフォームリノベーションリファイニング
建築
耐震補強×
検査済証
の取得
××
長期借入××※2

※1 本表記載の「リフォーム」「リノベーション」は以下の改修工事を指しますが、全てがこの表に当てはまるとは限りません。
リフォーム:鉄筋コンクリート造のマンション一室での原状回復程度の改修
リノベーション:鉄筋コンクリート造のマンション一室でのスケルトン状態から間取り変更も含めた全面改修

※2 一定の条件をクリアしたものであり、全ての建物、金融機関で対応が可能なわけではありません。

動画でみるリファイニング建築のメリット リファイニング建築のメリットをくわしく解説

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