建築確認ができない「欠陥土地」の正味を推計する

（例）接道義務を満たしていない宅地である場合

（イ）評価対象地（ⅰ）の奥行価格補正後の価額

（Ａ）評価対象地（ⅰ）と前面宅地（ⅱ）を合わせた土地の奥行価格補正後の価額

• 500,000円（路線価）×0.92（奥行40mに応ずる奥行価格補正率）×（500m2＋460m2）（（ⅰ）の地積＋（ⅱ）の地積）＝441,600,000円

（Ｂ）前面宅地（ⅱ）の奥行価格補正後の価額

• 500,000円（路線価）×1.00（奥行20mに応ずる奥行価格補正率）× 460m2（（ⅱ）の地積）＝230,000,000円

（Ｃ）（Ａ）の価額から（Ｂ）の価値を控除して求めた評価対象地（ⅰ）の奥行価格補正後の価額

• 441,600,000円（（Ａ）の価額）－230,000,000円（（Ｂ）の価額）＝211,600,000円

（ロ）不整形地補正後の価額

（Ａ）不整形地補正率と間口狭小補正率を適用して評価する方法

• 0.85（不整形地補正率）×0.90（間口狭小補正率）＝0.765 →0.76（小数点以下２位未満切捨て）
  （注）間口狭小補正率は、間口距離２ｍで判定

（Ｂ）間口狭小補正率と奥行長大補正率を適用して評価する方法

• 0.90（間口狭小補正率）×0.90（奥行長大補正率）＝0.81
  （注）奥行長大補正率は、間口距離２ｍ、奥行距離40ｍで判定

（Ｃ）判定

• （Ａ）＜（Ｂ）　∴（Ａ）（0.76）を採用

（Ｄ）不整形地補正後の価額

• 211,600,000円（奥行価額補正後の価額）×0.76（不整形地補正率）＝160,816,000円

（ハ）接道義務を満たしていない宅地としての斟酌（通路拡張部分の価額）

（Ａ）通路部分の価額相当額

• 500,000円（路線価）×20m2（通路部分の地積）＝10,000,000円

（Ｂ）斟酌の限度額

• 160,816,000円（不整形地補正後の価額）×40％（斟酌割合）＝64,326,400円

（Ｃ）斟酌の限度額

• （Ａ）＜（Ｂ）　∴（Ａ）（10,000,000円）を採用

（ニ）評価対象地の相続税評価額

• 160,816,000円（不整形地補正後の価額）－10,000,000円（無道路地としての斟酌額）＝150,816,000円

参考文献：笹岡宏保『財産評価の実務』清文社、2010年

手法１

間口が２ｍ未満の同じような形態の土地の取引事例を複数収集し、適正な地域格差等の比較を施し価格を導き出す方法。これを取引事例比較法による比準価格と言います。

手法２

近隣地域における標準的な画地（面積200m²程度）を100点と考え、当該対象不動産の個別的減価要因を、例えばマイナス70点と査定し価格を導く方法。

手法３

対象不動産が、建築確認が受けられる土地にするために隣地を買収することを想定する方法。ただし、この場合は買い取る価格が不透明であること、実際に買い取ることができるかどうか（隣の所有者が売ってくれるかどうか）が推測に過ぎないこととなるので極めて問題がある。