相続税額に大きな影響を与える「広大地判定」とは？

相続税に大きな影響がある広大地判定について

これを私なりに解説すると、次のような土地がイメージされます。

広大地とは、経済的に最も合理的（最有効使用）であると認められる開発行為が、「戸建て分譲用地」と判定され、かつ経済的に最も合理的に戸建て住宅の分譲を行った場合に「潰れ地」（開発道路等）が必要な土地です。

地主さんはあらゆる種類の土地を保有しています。大都市圏で言えば500m2以上が広大地の面積要件になりますので、当然ながら多くの土地が広大地の該当候補になります。しかし、すべて認められるのではありません。以下のような図１の土地はほぼ広大地に認められますが、図２、図３の土地は原則として広大地に認められません。

この適否により相続税そのものが大幅に違ってくるため、適正なアドバイスが求められるのです。税務上の判断とともに土地の有効利用に踏み込んだ鑑定的な判断が大きな意味を持ちます。

では、当該対象不動産が広大地に認められたら、その価額はどうなるのでしょうか。

例えば、上記の土地Ａの場合は、以下のようになります。

広大地補正率早見表は下表の通りです。

※0.35が限度

つまり2,000m2の土地は路線価の半分の評価になりますと言えば分かりやすいでしょう。そうすると、『先生、是非広大地でお願いします』と言われます。しかし、安易にやるのは禁物です。

申請後に広大地の適用が否認された場合の影響は甚大です。広大地の判定は、不動産の専門家でも迷う場合が少なくないのです。対象物件に係わる様々な要因によって判断しなければならず、その判定業務は決して容易ではありません（だからこそ、不動産鑑定士の腕の見せ所でもあるのですが）。

※本記事は2010年1月に掲載されたもので、その時点の法令等に則って書かれています。