「資産ドック」分析で不動産の維持・管理負担や将来不安を軽減

今回ご紹介するのは、10年前に他界されたご主人から相続した複数の不動産資産を管理されていたA様（75歳）です。2人のお子様はいずれも40代でそれぞれご家庭があり、A様は築40年の一戸建てのご自宅で一人暮らしをされていました。

ここ数年、加齢に伴う足腰の不自由さを感じていたA様にとって、建物の老朽化が進み階段の上り下りしなければならない戸建て住宅での暮らしに不安を感じられていました。また、ご所有のアパートや一棟賃貸マンション、月極駐車場などの維持・管理も負担となっており、収益性が多少低下することになっても、その負担を軽減したいとお考えでした。

さらに、ご自身の相続も考え、相続税の軽減のために一部の資産を組み換えるべきかお悩みになった末に三井不動産リアルティにご相談を寄せられたA様。「資産ドック」による各不動産の市場流通性や収益性、相続税評価額の圧縮効果などの分析結果をもとに、今後の対策を検討することになりました。

各不動産の現状と課題

①一戸建てのご自宅（築40年）

足腰が不自由になったA様には階段の昇降が負担となっていたことから、段差のないバリアフリーのマンションへの買い換えと転居をご検討中でした。

②都内の一棟賃貸マンション（計10戸）

築18年ながら2年前に大規模修繕を終え、高い稼働率を維持している優良資産です。資産価値の高い、キャッシュフローの源泉となる不動産ですが、負担を軽減すべく管理業務委託も検討されていました。

③郊外の一棟賃貸マンション（計15戸）

駅徒歩14分という立地から稼働率も低調で、まもなく大規模修繕が必要な築15年の物件です。不動産市況次第では買い手探しに苦労する心配もあります。

④都内のアパート（計6戸）

交通利便性が高く、大学もある人気エリアに立地する高収益不動産です。満室稼働中で市場流通性にも優れています。

⑤都内の月極駐車場（計8台）

公道に面した整形地で市場流通性の高い不動産です。稼働率は８台中５台とやや低い状態でした。

三井不動産リアルティからのご提案

A様は所有不動産の収益性が低下しても、維持・管理の負担から解放されたいと強くご希望でした。そこで手間のかからないサブリース契約への変更をベースに、個々の不動産に対する施策をご提案しました。

まず、「①一戸建てのご自宅」は相続税圧縮効果が高く、バリアフリー性の高い都心のタワーマンションへの組み換えを、そして「②都内の一棟賃貸マンション」は、グループ会社のサブリース契約を勧めしました。また、 「③郊外の一棟賃貸マンション」については、稼働率低下や相続後の分割対策も考慮して都内の区分所有マンション２戸への組み換えをご提案する一方、「④都内のアパート」は継続保有と当社と提携するグループ会社への賃貸管理業務委託をお勧めし、「⑤都内の月極駐車場」は「三井のリパーク」とのサブリース契約への変更をご提案しました。

※本記事は2020年1月号に掲載されたもので、その時点の法令等に則って書かれています。