〈事業性〉投資額を回収できるかがポイント
事業性という面から見た建て替えのメリットは、周辺の新築・築浅物件に対する競争優位性が確保でき、かつしばらくの間は老朽化対策に費用をかけなくて済むことです。ただし、当然、投資額は大きくなります。また、入居者の立ち退きが確実に必要となり、改修工事よりも事業期間が長期化するため、家賃が入らない無収入期間が長くなってしまうことはデメリットと言えます。
建て替えは大きな投資を伴うので、対象建物の立地するエリアが投資コストを回収できるだけの賃料設定が可能な市場かどうかの調査・分析が不可欠です。最近は建築費が高騰しており、エリアによっては収支が合わない物件も少なくないため慎重に検討しましょう。
また、立ち退きを拒否する入居者がいると事業費や事業期間に影響が生じることもあるので、いかに入居者の合意を得るかも重要なポイントとなってきます。
〈相続対策〉不動産の共有回避など分割対策に有効
相続対策という面での大きなメリットは、相続（分割対策）を見据えて新しい建物の計画を立てられるということです。
例えば、相続人が2人いる場合、敷地を2分割し、各相続人の意向に合わせてそれぞれの敷地の利用を計画することができます。片方の敷地に新しい賃貸物件を建てて、もう一方には自用の建物を建てる、あるいは相続人が将来自由に使えるようにいったん駐車場にしておくという案もあるでしょう。
もちろん、両方の敷地にそれぞれ賃貸物件を建てることも考えられます。敷地全体を使って1棟を建てるよりも事業性は下がりますが、不動産の共有といった問題を回避できるとともに、不動産経営を継続するのも売却して現金化するのも各相続人の意向によって自由に選択できるのは大きな利点と言えます。
また、建て替えにかかったコストよりも相続税評価額は低くなるので、現金で持っているよりも、相続税の節税効果が得られます。投資が自己資金でも金融機関からの借り入れでも、節税効果は見込めますが、借り入れの場合は年数の経過に伴って返済が進む分、債務控除を受けられる金額が減ってしまう点には注意が必要です。
なお、建て替えは他の対策に比べて検討することが多く期間も長くなるため、被相続人がご高齢の場合はそのような負荷についても考慮しておきましょう。
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次回は、「改修」「建て替え」「資産の組み換え（買い換え）」という3つの手法のうち、「資産の組み換え（買い換え）」についてご紹介します。お楽しみに！
（第4回に続く）
老朽化不動産
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