地震で貸借人に損害が生じたとき、賃貸人は賠償しなければならないか？

「震度」が責任の有無を判断する1つの基準

震度6～7程度の大規模地震が発生し、建物が倒壊している映像をニュースなどで目にすることがあります。一般的に震度6～7程度の大規模地震は、予想することが困難な不可抗力であるという言い方がなされます。不可抗力とは文字通り、人間には抵抗することのできない、いわば人知を超えた事象を指すものです。したがって、震度6～7の大規模地震などの自然災害により建物が倒壊・損傷したとしても、原則として賃貸人には責任がありません。

一方、民法第717条（土地の工作物責任）では、建物やブロック塀など土地に固着させたもの、いわゆる土地の定着物の設置や保存についての瑕疵（欠陥）によって他人に損害を生じさせたときは、まず定着物の占有者に過失（不注意や怠慢）などがあった場合は占有者が、それ以外の場合は過失がなくても所有者が損害賠償責任を負うとしています。

では、ご質問の場合はどうでしょう。結論から述べると、震度6～7程度の地震の場合は原則として賃貸人には責任がなく、震度6未満の場合は賃貸人に責任が認められる場合が多いといえます。前述の通り、民法第717条は賃貸人が損害賠償責任を負う場合を定めていますが、それは「設置や保存についての瑕疵（欠陥）によって他人に損害を生じさせたとき」に限り発生する責任です。震度6～7程度の大規模地震の場合には、欠陥がない建物でも倒壊し得るものですので、「瑕疵（欠陥）によって他人に損害を生じさせた」という要件を欠くことになります。そのため、賃貸人には責任が認められないことになります。

重要なのは周辺の建物と遜色ない状態に管理すること

しかし、震度6～7と公表された地震であれば常に賃貸人の責任がないというわけではありません。1995年に起きた阪神淡路大震災の前夜、当該地に位置する3棟からなるホテルの一番新しい棟に宿泊した方が、震災により天井の一部が崩落したため、死去するという事故が発生しました。ホテルのオーナーは、阪神淡路大震災はわが国観測史上1、2を争う未曽有の大規模地震であり、不可抗力であるから建物所有者に責任はないと争いました。

しかし、神戸地裁1998年6月16日判決は、当該棟より古い2棟には何の異常もないこと、ホテルの近隣には古い木造家屋があるがそれらが倒壊していないという事実から、天井崩落は不可抗力によって発生したものとは認めることができないと判断し、オーナーに損害賠償責任を認めています。この裁判例の教訓は、大規模地震であっても、周辺の建物が倒壊していないのに自分の所有建物だけが倒壊した場合には、不可抗力による損害とは認められない可能性が高いということです。

そのため、自身が所有する建物は、周囲の建物の状況に比して遜色ない、瑕疵（欠陥）がない状態にするため、日ごろから適切な修繕・管理をしておく必要があることを示しているものと思われます。また、そのために必要な老朽化対策は時間がかかることを考慮し、早期の着手が大切であると考えられます。