借地権譲渡が行われている底地物納

借地権譲渡が行われている底地物納

相続税納付に悩む地主さんから様々なご相談をお受けしていると、時には変わったご相談をお受けすることもあります。

今回は相続開始後に借地権が譲渡されていることが発覚した土地（底地権）の物納事例をご紹介致します。

相続開始後に借地権が譲渡されていることが発覚

物納申請財産の概要

今回は、『相続人が確定していない借地権の底地物納』のコラムでご紹介した、横浜市内で古くから農家を営まれていた大地主さんの物納事案です。この地主さんは100件近くの土地を借地人に貸していたこともあり、先代の地主さんが借地人との様々な関係にご苦労されていたことを感じさせられた事案となりました。

今回の登場人物は、先代の地主（被相続人）をＸ氏、Ｘ氏の相続人の物納申請者をＹ氏、対象地の借地人をＡ氏、借地権の購入者をＢ氏として話を進めます。

借地人Ａ氏のお父様（以後「Ｚ氏」とします）は、長年にわたり地代増額にも一切応じない近所で評判の変わり者だったそうで、Ｙ氏もＸ氏とＺ氏が犬猿の仲だったことを聞いていました。

また、Ａ氏自身もお父様（Ｚ氏）との折合いが悪く、社会人となって家を出てから一度も同居することなく両親のご相続を迎えており、Ｘ氏と父親が険悪な関係だったことは全く認識していなかったようです。

Ｂ氏は、対象地に隣接する借地権付き建物を競売により落札した後に、Ｘ氏と借地権の譲渡承諾料について協議を重ね、自ら承諾料を支払い対象地に隣接する借地権付き建物を既に取得していました。

本件は、Ｂ氏とＸ氏の土地賃貸借契約締結後に、Ａ氏から『自分の借地権もＢ氏に売却したいので承諾して欲しい』との申し入れを受けましたが、Ｘ氏は『Ｚ氏の代から地代増額に一切応じてもらえず、更新料も支払っていない借地権者の譲渡承諾など到底承諾できない』と、Ａ氏の申し出を拒絶し続けたまま亡くなられたというものでした。

Ｘ氏の相続後、Ｙ氏から「ＡＢ間の借地権譲渡は、３～４年前に申入れを受けたことがあると聞いているが、その話は先代のＸ氏が明確に断っており、ＡＢ間の借地権譲渡は行われていない」と伺っていたのですが、その後、Ｙ氏の認識が誤りであったことに気付かされました。

つまり、Ｘ氏とＢ氏が土地賃貸借契約書を作成した時点で、既にＡＢ間の借地権付建物売買契約（停止条件付き手付契約）は締結されており、Ｘ氏の譲渡承諾を得られていないにもかかわらず、Ａ氏は建物賃借人の退去をＢ氏に依頼して建物賃借権を完全に消滅させていました。

しばらくして、Ｘ氏から借地権譲渡承諾が得られず、家賃収入も途絶え地代支払いに窮することになると、地代相当額をＢ氏がＡ氏に支払う旨の書面を取り交わし、借地上の建物所有権は移転していないものの、対象地の実質的な支配権はＢ氏に移転していると思われる状態が長らく続いていたのでした。

物納条件整備と借地契約解除の検討

この様なＡＢ間の関係は、Ｘ氏の相続税の申告期限間際に発覚しましたが、Ｙ氏が「対象地に隣接する一団の土地を納税財源とすること」を要望したため、Ａ氏・Ｂ氏両名の底地権も物納することを前提に、Ｙ・Ａ間の借地契約を解除する可能性も検証しましたが、Ｙ・Ａ間の借地契約を解除まで持ち込むことは困難であると判断し、Ａ氏・Ｂ氏の借地契約を現状のまま底地物納するか、ＡＢ間の借地権譲渡を承諾して、全てＢ氏の借地として底地物納するかの対応を含め、Ａ、Ｂ両氏との交渉を開始しました。

その後、過去にＡ氏がＢ氏を通じて申し出た、譲渡承諾条件も再検証しましたが、当初の申入書には地代増額や更新料支払いの記述がなく、Ｂ氏が隣接借地権を競落した際の承諾条件よりも悪条件の申入れであることが判明しました。

過去の借地権譲渡の申し入れ内容を受けて、Ａ、Ｂ両氏が現在も借地権譲渡を履行する意向が現在もあるならば、過去に申し受けた譲渡承諾条件にＡ氏の契約更新料相当額を加算し、地代もＢ氏が競落した区画の単価まで増額することを前提に交渉を開始しました。

しかし、Ａ氏はＢ氏に既に権利を移転していると認識しており、新たな費用拠出には強く抵抗し、譲渡承諾の条件交渉すらＢ氏に一任して、自らは交渉のテーブルに着くつもりがないという対応でした。

一方のＢ氏は、借地権譲渡対価＋譲渡承諾料＋期間更新料を、一度に支払うことは到底困難のようで、数年前の申し入れから地価が下落した分を反映させて、過去に提示した譲渡承諾料の引下げや地代増額にも強く抵抗され、借地権譲渡承諾の条件交渉は、Ｘ氏の生前段階よりも困難な状況になったように思われました。

物納手続関係書類の整備内容

本件の物納条件整備は、測量会社が先行して作業に着手していたにもかかわらず、申告期限の１ヶ月半前に私が業務受託した時点では、利用区画毎の現況測量も終了しておらず、道路境界や隣地境界の立会い予定も立っていない状況で、申告期限（物納申請）までにはほとんどの条件整備は完了できずに、申告期限に「物納手続関係書類提出期限延長届出書」を提出して、当初から利子税負担を前提とした条件整備を開始することになりました。

また、ＡＢ間の借地権譲渡承諾に対する方針が決定しなければ、本来申告期限に提出すべき書類である、Ａ氏の賃貸借契約書は作成できないため、ＡＢ間の借地区画を分断してもＢ氏が競落した区画の条件整備を先行し、一方の物納条件を整える旨をＢ氏に伝え、淡々と条件整備を進める方針を立て対応しました。

それから数ヶ月の間は、Ｂ氏から『２区画の底地を一括購入できないか？』、『譲渡承諾条件を譲歩してもらえないか？』との申し入れを度々受けましたが、相続評価額を下回る価格でしか考えない提案は全てお断りし、Ｂ氏の底地物納条件が整備できた時点で、『Ａ氏の譲渡承諾条件を了承できないならＢ氏の底地だけを物納して、Ａ氏の区画は無断譲渡ないし建物朽廃による契約解除を目指し、物納申請を取下げる用意がある』と申し入れ、一方で、Ｂ氏とＹ氏が主張する譲渡承諾条件を、若干譲歩する旨も同時に提案しました。

最終的には、Ａ氏の区画の賃料増額と更新料請求をしない代わりに、過去に申し受けた譲渡承諾料を一括して支払うのと同時にＡ氏の建物登記をＢ氏名義に移転し、Ｂ・Ｙ間において土地賃貸借契約書を締結し、旧Ａ氏の底地も物納条件整備を整えて国に物納することで、長期化した借地権譲渡に関する条件をまとめ上げ、ＡＢ両区画の底地物納許可を受領することができました。

Ｙ氏としても、物納条件整備期間中の利子税を６ヶ月以上も負担することになりましたが、Ｂ氏から受領した譲渡承諾料が利子税の２倍以上にもなり、２区画の底地物納許可を得られたことで、大変ご満足頂ける結果となりました。