三井不動産の老朽化不動産再生事業 資産をよみがえらせる「リファイニング建築」とは何か?

当社がおこなう事業に関するよくある質疑

Q1 対象となる物件の用途やエリアなど条件などはありますか?

A1
エリア 東京23区、都下、はじめ首都圏主要都市エリア、名古屋市主要エリア、関西主要都市(大阪、京都、神戸)
(その他エリアは個別で検討いたしますので、まずはご相談ください)
用 途 住宅、オフィス、ホテル、店舗、寮・社宅など特に問いません。
建物規模 原則、延床200坪以上~ですが、エリアや用途等により200坪未満でもご対応できることもございます。
構 造 問いません。
築年数 問いません。

※あくまで目安ですので、まずはご相談ください。

Q2 事前の検討に費用はどのくらいかかりますか?

A2

まず、机上での検討段階である「簡易構想」は無償でご対応致します。
「簡易構想」では、図面上でわかる範囲の問題点や、ゾーニングレベルのプランを検討し、机上での想定収入と事業費を検討します。ここで、事業が成立するかどうか大きな方向性を検討します。

次のステップである「基本構想」から費用負担が発生します。
ここでは、建物調査と耐震診断の費用および一部企画設計費用が発生します。
実際に簡易行政協議、企画設計レベルのプラン、耐震補強の方針などを検討し、より精度の高い計画へと引き上げるとともに、より具体的な賃料査定や事業費の検証をおこないます。
なお、「基本構想」では、三井不動産グループにお支払いいただく費用は原則ございません。

簡易構想:無償

図面上でわかる範囲の問題点や、ゾーニングベルのプランを検討し、机上での想定収入と事業費を検討

基本構想:有償 (青木茂建築工房のみ)

実際に簡易行政協議、企画設計レベルのプラン、耐震補強の方針などを検討し、より精度の高い計画へと引き上げるとともに、より具体的な賃料査定や事業費を検証

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Q3 検討にあたって必要資料はありますか?

A3
以下の書類を確認させていただいております。
  • 検査済証(手元にない場合は、台帳記載証明書でも代用は可能です。)
  • 建築確認申請書
  • 確認済証
  • 竣工図および建築確認申請の設計図書

    ・意匠図 ・設備図 ・構造図 ・構造計算書

     ・意匠図 ・設備図 ・構造図 ・構造計算書
また、既に耐震診断をした場合は
  • 構造調査報告書
  • 耐震診断書
を確認させていただいております。
なお、検査済証がなくても、再度検査済証を取得することも可能です。また、その他書類がなくても、ご対応は可能です。

Q4 工事費やリファイニング建築後の賃料はどの程度になりますか?

A4

建替えと比較して、工事費は約70%に抑えられ、当社グループが賃貸企画及び運営管理した場合は、賃料は新築の90%以上の賃料設定が可能となります。
ただし、建物の立地や改修内容、また天井高などといった物件特性により異なります。

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Q5 リファイニング建築に向く物件はありますか?

A5

以下3つのいずれかに当てはまる物件はリファイニング建築の特徴を活かせる可能性があります。

  • 建て替えると規模が小さくなる物件 ⇒ 建物規模が維持できる
  • 特定緊急輸送道路沿いの物件 ⇒ 耐震診断から耐震補強まで補助金がでる
  • 建替えでは事業費が合わない物件 ⇒ 工事費は新築の約70%となることから、事業費が抑えられる。

Q6 三井不動産グループはどういった役割で事業参画するところになりますか?

A6

三井不動産グループでは、リファイニング建築の着手前に必要な検討事項となる相続対策、事業承継から事業性の検証といった不動産全般に関するコンサルティングから、間取りや仕様設備といった賃貸企画もおこないます。また、竣工後の建物の管理運営もおこない、お客様の賃貸事業再生のお手伝いをいたします。

Q7 建て替えるべきか、リファイニング建築にするべきか悩んでいます。どうすればいいですか?

A7
  • 事業性能だけで判断する場合
    建て替えると規模が小さくなるような物件は、リファイニング建築の場合、規模が維持できるといったメリットがあります。一方で、規模が大きくなる場合は、建替えのほうがメリットが出る可能性が有ります。
  • 事業主が高齢の場合
    事業期間が相対的に長い建替えは、建替え期間中に相続が発生すると、更地評価になるリスクがあるため、あまりお勧めしません。
    いずれも、事業性能、事業の安定性、相続対策など様々な検討軸がございます。まずは、お客様の事業のお考えについてお聞きしたうえで、ご提案をいたします。

Q8 具体的にどこに相談すればいいですか?

A8

お電話(0120-81-3102)個別相談フォームよりお問い合わせください。

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