三井不動産の老朽化不動産再生事業 資産をよみがえらせる「リファイニング建築」とは何か?

事例4 練馬区早宮空室が長期化した物件を新築同等に再生。
従来より高い賃料での満室稼働を実現。

練馬区早宮 Before写真
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練馬区早宮 After写真
ご相談の経緯

本物件は、駅徒歩5分の立地にある全28戸の賃貸マンションです。耐震助成金をうけて耐震診断を実施したところ不適合の結果となり、空室も長期化していました。また設備機器のメンテナンス費用も増大し、数年後には大規模修繕を迎える状況で、賃貸事業を続けたい意思はあるものの、このままマンションを保有し続けるべきかお悩みになっていました。

対策の検討

オーナー様からのご要望もあり、マンションの建替えや売却、将来の相続対策なども視野に入れた検討をおこないました。特に重要な問題として挙がったのが、次の3点でした。①空室長期化の要因でもある外観・共用部、間取り・設備が入居者ニーズと合っていない ②長期的な視点で賃貸事業の安定化を実現するにはエレベーターの新設と耐震補強が不可欠である。③建替えでは、現在の建物規模を維持できない。

ご提案・対策の効果

建替え以外の手法が望まれる状況で、建物規模の維持と資産性の向上、工事による未収入期間も短縮など建替えのマイナス点を回避できるリファイニング建築をご提案しました。ニーズに合った間取りの一新や耐震補強、エレベータの新設、セキュリティ強化も図れ、市場競争力が回復し以前よりも高い賃料で満室稼働を達成することができました。

構造調査・耐震補強

構造や躯体状況を綿密に調査したうえで耐震補強を実施

構造調査・耐震補強
 
構造調査・耐震補強

改修のポイント/内外観

  • ・調査・補強を確実に実施したうえで新築同等に刷新。
  • ・従来はなかったエレベーターの新設や共用廊下の段差解消など機能性向上とバリアフリー化を実現。
改修のポイント/内外観 Before写真
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改修のポイント/内外観 After写真
改修のポイント/内外観 Before写真
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改修のポイント/内外観 After写真

改修のポイント/住戸

  • ・2DKのみだった住戸プランもエリアの市場ニーズの高い1LDK中心の間取りに変更
  • ・高性能サッシ・ガラスを採用するなど省エネ性・断熱性・居住性にも十分配慮
改修のポイント/住戸 Before写真
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改修のポイント/住戸 After写真
物件概要
所在地 練馬区早宮1丁目
敷地面積 1550.39m²
延床面積 1577.69m²
建築面積 562.99m²
規模・構造 地上4階・RC造一部鉄骨
工事着手 2016年(既存建物:1977年竣工)

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