三井不動産の老朽化不動産再生事業 資産をよみがえらせる「リファイニング建築」とは何か?

事例3 大田区北馬込外観デザイン、メンテナンス性の高い共用部、バリアフリー化など
先進性が際立つプロジェクト。

大田区北馬込 Before写真
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大田区北馬込 After写真
ご相談の経緯

本物件は、1966年竣工の特定緊急輸送道路沿いの共同住宅兼店舗です。ご相談のきっかけは、築年数が古いため、①十分な大規模修繕ができていない、②耐震上問題がある、といった理由から入居者が入らないことでした。特に1Fの店舗は、マーケットの変化により長い期間空室でした。このような状況の中、オーナー様は、先祖代々の土地のため、どうにか売却しない方法での検討をご希望しておりました。

調査・検討

まずは建替えの検討をおこないましたが、建て替えてしまうと、規模が小さくなることから、事業が成立しないため検討を断念。また、通常の大規模改修の場合、検査済証がないことで行政手続き上支障があることと、多額の借入ができないことが想定されました。

ご提案・対策の効果

そこで、リファイニング建築の提案をおこない、建物規模の維持により事業性能の確保と共に、長期運用に耐えられるよう、耐震補強とともに十分な躯体の補修を施し遵法性の確保をおこないました。
特に、長期運用に耐えうる躯体の補修としては、建物寿命の指標となる中性化が著しく進行していたことから、建築工事で初となる亜硝酸リチウム内部圧入工法を採用したのも大きな特徴です。
その結果、長期借入も実現するとともに、バリアフリー化の実現や廃材が減りCO²の削減にも寄与するプロジェクトになりました。

改修のポイント/外観

  • ・募集上の強みとなる先進性のあるデザインを採用
  • ・国道沿いという立地特性から排ガス等で汚れにくく、騒音低減に効果のある素材と外観デザインを採用。
改修のポイント/外観 Before写真
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改修のポイント/外観 After写真
改修のポイント/外観 Before写真
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改修のポイント/外観 After写真

改修のポイント/共用廊下

パイプスペースを共用廊下に出すことでメンテナンス性の向上を図りました。

改修のポイント/共用廊下 Before写真
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改修のポイント/共用廊下 After写真

解体・耐震補強

建物調査をおこない躯体の補修をしたうえで、耐震補強を実施

解体・耐震補強
 

躯体の長寿命化

コンクリートの中性化による劣化を防ぐため、建築工事で初となる亜硝酸リチウム内部圧入工法を実施

躯体の長寿命化
物件概要
所在地 大田区北馬込1丁目
敷地面積 284.91m²
延床面積 1,049.27m²
建築面積 144.52m²
規模・構造 地上6階、地下1階・RC造
工事着手 2017年(既存建物:1966年竣工)

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