三井不動産の老朽化不動産再生事業 資産をよみがえらせる「リファイニング建築」とは何か?

事例2 目黒区鷹番大胆な意匠転換でエリアの特性にフィットした
競争力の高い物件に再生。

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導入の経緯

本物件は、1965年竣工の共同住宅兼店舗です。突発的な修繕の増加や、エレベーターがないこと、間取りやプランの陳腐化などにより、将来どうすべきかを悩んでいました。オーナー様の強い想いで、先代の建てた建物を残したいとのことでしたが、建て替えると現状の建物規模確保が不可能となることが判明したため、改修による再生を検討しました。しかし、建築当初の検査済証がなく、行政協議に大きな支障がでることから長期借入の実現が難しいため、リファイニング建築を活用し、新たな検査済証の再取得、長期借入をおこない、物件の再生を図ることとなりました。

事業のポイント

  • 1:新築と比較して工事費は70%に抑えながら、耐震補強やエレベーターの新設・間取りの一新をおこない新築同等に再生。

  • 2:賃貸住宅市場をとらえた商品企画で、新築に迫る賃料を実現。

  • 3:築50年を経た建物での長期借入(30年間)を実現。

  • 4:倉庫、事務所といった用途は住宅へ用途変更し、事業の安定化を図った。

  • 5:リファイニング建築により、建物規模を維持できるため事業性も保てる。

入念な建物調査

リファイニング建築工事をおこなう前に、建物を解体して入念な建物調査をおこない、躯体の状況や問題点を把握します。

入念な建物調査

意匠、計画等に影響を与えない耐震補強

しっかりと建物調査をおこなった後、躯体の補修をしたうえで耐震補強を実施し、現行法規に適合した建物強度を保ちます。

意匠、計画等に影響を与えない耐震補強

意匠、計画等に影響を与えない耐震補強

マーケットをとらえた商品企画

学芸大学という人気のエリアであり、感度の高い人々が来るエリアであることから、競合物件と十分に競争できる商品企画を三井不動産グループと青木茂建築工房にておこないました。

マーケットをとらえた商品企画

専有部
マーケットをとらえた商品企画 Before写真
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マーケットをとらえた商品企画 After写真
マーケットをとらえた商品企画 Before写真マーケットをとらえた商品企画 Before写真

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外観デザイン

エリアの特性上、感度の高いお客様が多いため大胆な意匠への転換により顧客ニーズをとらえました。

外観デザイン Before写真
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外観デザイン After写真
物件概要
所在地 目黒区鷹番1丁目
敷地面積 171.81m²
延床面積 450.76m²
建築面積 103.06m²
規模・構造 地上5階・RC造
工事着手 2019年(既存建物:1965年竣工)

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