三井不動産の老朽化不動産再生事業 資産をよみがえらせる「リファイニング建築」とは何か?

事例1 渋谷区初台倉庫を住宅に変更し、高い事業性を確保。
間取りや設備もニーズに合わせてリニューアル。

渋谷区初台 Before写真
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渋谷区初台 After写真
ご相談の経緯

本物件は、1968年竣工の共同住宅兼倉庫です。オーナー様は老朽化に伴い、突発的な大規模修繕が発生していることから抜本的な対策が必要であると常々考えていました。これに合わせて耐震診断をおこなった結果、耐震性能が新耐震基準を満たしていないことから今後の対応策についてご相談がありました。

対策の検討

オーナー様からは事業性能を判断軸として、事業手法を検討したいとのご要望でしたので、建替え、売却、改修について事業性能を検討。まず建替えでは、建築当時にはなかった日影規制の適用を受けることから、建物規模が減少するため事業性能が低く、また、傾斜地で道路付けも悪いため工期が長くなることが判明。そのため、売却も既存不適格物件により売値が伸びないことから断念しました。

ご提案・対策の効果

そこで、建替え、売却と比べて最も事業性能が優れ、長期借入が可能なことや、さらには環境負荷低減にもつながるリファイニング建築をご提案したところオーナー様にご採用いただきました。こうして、高い事業性の確保や長期借入の実現、そして事業期間の短期化にも寄与するプロジェクトとなりました。

改修のポイント/エントランスの位置変更

  • ・2階のエントランスを1階に位置変更し、オートロック・宅配ロッカー等を新設
  • ・事業性能を鑑み1階の倉庫部分を住宅に変更
改修のポイント 改修前改修のポイント 改修前
改修のポイント 改修後
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改修のポイント/住戸

  • ①2DK⇒1LDKへの変更
  • ②玄関位置の変更
  • ③新築同等の仕様設備
  • ④サッシ、玄関扉のやり替え、複層ガラスの採択、断熱材のやり替え
  • ⑤一次エネルギー等級4、 断熱等性能等級3に適合
  • ⑥直床⇒2重床への変更
改修のポイント 改修前
改修のポイント 改修後改修のポイント 改修前
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物件概要
所在地 渋谷区初台2丁目
敷地面積 707.02m²
延床面積 1402.61m²
建築面積 417.34m²
規模・構造 地上4階、地下1階、RC造
工事着手 2019年(既存建物:1968年竣工)

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