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第17回 不動産の共有はすぐにでも解消すべき!兄弟間の不動産共有は「百害あって一利なし」第17回 不動産の共有はすぐにでも解消すべき!兄弟間の不動産共有は「百害あって一利なし」

レッツプラザ2021年1月号/執筆者:神宮 保彦

不動産の共有とは一つの不動産を複数の人が持ち合うことです。
実は、親からの相続によって、兄弟の共有になっている不動産は非常に多いのが現実です。
一方で兄弟共有がもたらす悲劇があとを絶ちません。
今回は不動産共有の問題点と共有の解消法についてお話します。

共有関係になる原因

共有の主な原因は「相続」です。
遺産分割において、主な財産が現預金であれば分けることは容易ですが、主な財産が不動産である場合には等分に切り分けることが難しくなります。これによって、1つの不動産を複数の相続人が所有しあうという「共有関係」が発生してしまいます。

不動産の共有がもたらす紛争

不動産を共有することで、しばしば兄弟間の紛争がおきます。共有による紛争の例をいくつか挙げてみましょう。

〈ケース1〉家業の印刷会社を長男が継いだが、自宅兼会社の土地建物は兄弟共有になった
長男は自宅兼会社に家族一緒に住みながら、家業の印刷会社に精を出していたが、弟から自宅兼会社の土地・建物を売却して金銭で分けることを要求されている。共有だから仕方ないが、家業を辞めるわけにもいかず困っている。
〈ケース2〉父親が亡くなった後、長男夫婦は弟と共有で相続した実家で母親と同居し、身体の不自由な母親の面倒をずっと見てきた
母親が亡くなるやいなや、実家に寄り付かなかった弟が実家を売却して金を半分くれと要求してきている。母親の看病や治療費に自分の労力と金銭を使ってきた長男夫婦は納得がいかない。
〈ケース3〉父親が所有していたアパートを兄弟共有で相続した
家賃収入を兄が独り占めしている。「半分は権利があるのだから欲しい」と弟が言うと、兄は「手間のかかる管理を自分が全部やっているので、お前にやるつもりはない」と主張する。

このように不動産の共有は様々な紛争を引き起こします。この紛争がエスカレートすると訴訟など「骨肉の争い」に発展し、兄弟の関係は修復不可能なほど険悪なものになってしまいます。「うちの子供たちに限って」という甘い考えはやめましょう。必ず揉めます。 では、そうならないためにどうすればよいのでしょうか?

相続の際、不動産の共有は避ける

相続人の将来を考えるのであれば、まずは共有にしないことを考えましょう。

【共有にならないよう分ける】
不動産が共有にならないような分割方法を考えましょう。兄には実家を相続させ、弟には金銭をという具合なのですが「現預金はそれほど無い」という方も多いでしょう。
例えば、受取人を弟にした生命保険に入るなど、できることを考えてみましょう。
場合によっては、揉め事の原因になりそうな不動産を相続前に売ってしまうという方法もあります。
【遺言を残す】
等分に分けられないような場合には必ず「遺言」を残して、共有にならないような分割の仕方を決めておきましょう。この時に注意しなければいけないのは「遺留分」です。「遺留分」を無視した「遺言」を書けば、「遺言の内容」に反して遺留分を求める裁判を起こされてしまいます。
【代償分割】
長男が実家の土地・建物を相続する代わりに、兄独自の財産から、弟が相続すべき財産をお金で支払うという方法です。兄に財産があるか、相続に際して銀行から借り入れができるような場合にはこの方法が有効です。

すでに共有になっていたら

すでに「共有」になっている場合には、揉めないうちに「共有関係」を解消すべきです。

【分けられる不動産であれば分割する】
土地であれば、分割してそれぞれ単独の所有にすることができます。建物でも、分割しても売却可能な状態であれば、区分所有登記にして、それぞれ単独の所有にすることが可能です。
【売却して金銭で分ける】
最も簡単な方法です。当然、共有者全員が同意しなければできません。
【一方が、もう一方の不動産持ち分を買い取る】
どちらかに資金があれば、もう一方の持ち分を買い取る(買い取ってもらう)ことを考えてみましょう。この場合、いくらで買う(売る)のかが最も大きな争点となります。
【別の不動産と交換する】
土つい最近、この方法で共有解消のお手伝いをさせていただきました。

複数の不動産を共有で相続している場合には、交換という手法を使って共有関係の解消をすることができる場合があります。税務上「交換の特例」に該当する場合には、譲渡税が繰り延べされるなどの恩恵を受けることも可能なので検討してみると良いでしょう。

最後に

共有状態を放っておくと、次の世代には共有者が増え、ますます複雑な共有関係になってしまいます。「不動産の共有」は手遅れになる前に、何かしらの対処をしておく必要がある「重大な問題」なのです。

「共有解消の問題」は共有人数、不動産の特性、金銭的背景などによって個別に解決方法を探っていく必要があります。当事者間の交渉で険悪なムードになりそうであれば、第三者の手を借りたほうが良いでしょう。もし、身近に相談相手がいなければレッツにご相談ください。

※本記事は2021年1月号に掲載されたもので、その時点の法令等に則って書かれています。

神宮 保彦
三井不動産リアルティ株式会社
関西支店 ソリューション営業部長 神宮 保彦

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